매년 연말정산을 하는 근로자에게만 특별히 소득공제 해주는 특별소득공제에는 주택청약종합저축 납입액 소득공제, 주택 임차 차입금 원리금 상환액 소득공제, 장기주택 저당 차입금 이자 상환액 소득공제 3가지 종류의 주택자금 소득공제가 있습니다. 사업자에게는 공제가 적용되지 않는 근로자에게만 적용되는 소득공제로 요건을 충족하면 최대 1,800만원의 소득공제를 받을 수 있습니다. 물론 형식상 1,800만원이지 전부 공제받기는 어렵지만 매달 적지 않은 금액을 상환해야 하는 주택담보 대출 이자를 소득공제 받는다면 세금을 줄이는 데 상당한 도움이 됩니다. 근로자에게만 적용되는 특별소득공제 중 장기 주택 저당 차입금 이자 상환액 소득공제를 이해하는 시간을 가져보겠습니다.
장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제
말이 너무 어렵게 표현되어 있지만 우리가 흔히 아는 주택담보 대출의 이자에 대해 소득공제를 해준다는 뜻입니다. 주택담보 대출받으면 이자는 무조건 내야 하는데 요건을 충족하면 매달 내는 이자를 100% 소득공제 받을 수 있습니다. 주택담보 대출 특성상 많은 이자를 내는 만큼 소득공제도 많이 받을 수 있습니다.
예를 들어 원금을 제외한 이자를 연 1,000만원을 상환했다면 1,000만원을 모두 공제받을 수 있습니다. 물론 과세표준 전에 공제받는 금액이기 때문에 자신의 소득 구간별 세율에 따라 실제 줄어드는 세금은 다를 수 있습니다. 만약 자신의 소득이 8,000만원이라면 실제 줄어드는 세금은 240만원이 됩니다.
장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 조건
주택담보 대출받아 이자를 상환한다고 모두 공제받을 수 있는 게 아니고 몇 가지 요건을 모두 충족해야 공제받을 수 있습니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하고 있다고 해도 주택으로 분류되지 않아 공제 대상에서 제외됩니다.
요건을 알아보기 전에 세대의 개념을 알아야 합니다. 인적공제에서의 세대는 주거를 같이하는 세대이지만 몇 가지 예외로 주거를 같이하지 않아도 같이하는 것으로 인정되는 경우가 있었는데 주택자금 대출에서의 세대는 배우자를 제외하고 예외 사항 없이 주거를 같이해야 세대로 인정됩니다.
1세대 1주택
해당 신고연도 12월 31일에 1세대에 주택을 1채만 소유해야 합니다. 신고연도 기간에는 무주택, 1주택, 2주택을 소유했더라도 12월 31일 하루만 1주택을 소유하고 있다면 공제받을 수 있습니다. 반대로 신고연도 기간에는 1주택이었지만 12월 31일에 2주택을 소유한다면 공제받을 수 없습니다. 배우자는 같이 살지 않아도 세대로 인정되어 같이 살지 않는 배우자 1주택, 본인 1주택을 소유한다면 2주택으로 공제 대상에서 제외됩니다.
주택담보 대출 소득공제는 세대주와 세대원 모두 공제받을 수 있습니다. 세대주는 본인 명의의 주택에 대해 대출을 받고 해당 주택에 거주하지 않아도 공제받을 수 있지만 세대원의 경우는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
✦ 세대원 조건 ✦
- 본인 명의의 주택
- 본인 명의의 대출
- 실제 거주
- 세대주가 주택자금 소득공제를 받지 않을 것
세대원이 공제받기 위해선 세대원 본인 명의의 주택을 구매해 본인 명의의 주택담보 대출받아야 합니다. 또한 세대주가 주택청약종합저축 납입액, 주택 임차 차입금 원리금 상환액, 장기주택 저당 차입금 이자 상환액 3가지의 주택자금 소득공제를 모두 공제받지 않아야 합니다.
마지막으로 세대원이 공제받지 못하는 가장 큰 이유인 실제 거주입니다. 세대주는 실제 거주하지 않아도 공제받을 수 있지만 세대원은 본인 명의의 주택에 실제 거주를 해야지만 공제받을 수 있습니다.
주택가격
취득 당시 기준시가 5억원 이하의 주택만 공제받을 수 있습니다. 주택의 가격이 얼마나 올랐던지 관계없이 취득 당시 5억원 이하였다면 공제받을 수 있습니다. 요즘처럼 집값이 오르는 시기에 5억원 이하면 해당하는 주택이 얼마나 있을까 싶지만 5억원이란 금액도 2019년에 상향된 금액입니다.
주택을 2013년 12월 31일 전에 취득했다면 기준시가 3억원 이하, 2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일 사이에 취득했다면 기준시가 4억원 이하 주택이여야 공제받을 수 있습니다.
- 2013년 12월 31일 이전 취득 : 기준시가 3억원 이하 주택
- 2014년 1월 1일 ~ 2018년 12월 31일 사이 취득 : 기준시가 4억원 이하 주택
※ 참고사항
주택의 기준시가는 해당 주택의 매매가격으로 책정되지 않고 KB 시세, 한국부동산원 시세 등에서 책정한 금액이 적용됩니다. 자신이 구매하려는 주택의 시세가 사려는 금액보다 높거나 낮을 수 있으니 소득공제를 준비한다면 시세 확인을 해볼 필요가 있습니다.
차입금
해당 주택을 구매할 때 받은 주택담보 대출의 이자를 공제해주는 소득공제로 주택의 등기일로부터 3개월 이내에 대출받아야 공제받을 수 있습니다. 보통 잔금일에 맞춰 대출을 실행시키지만 그렇지 않으면 등기일부터 3개월 안에 대출받아야 합니다.
본인 명의의 주택에 본인 명의로 대출받아야 합니다. 예를 들어 본인 명의의 주택에 배우자의 명의로 대출받으면 공제받지 못합니다. 부부 공동명의의 주택의 경우 본인 명의로 대출받았다면 공제받을 수 있습니다. 배우자의 명의로 대출받았다면 당연히 공제가 안 되겠죠?
- 본인 명의의 주택에 본인 명의의 대출 - 공제 가능
- 본인 명의 주택, 배우자 명의 대출 - 공제 안 됨
- 본인 명의 대출, 배우자 명의 주택 - 공제 안 됨
- 부부 공동명의 주택, 본인 명의 대출 - 공제 가능
- 부부 공동명의 주택, 배우자 명의 대출 - 공제 안 됨
본인 명의의 주택에 부부 공동명의로 대출받았다면 대출받은 비율에 따라 공제 금액이 달라집니다. 대출을 부부공동 명의로 50:50으로 받았다면 상환하는 이자의 50%만 공제가 됩니다. 본인의 비율이 30%라면 이자의 30%만 공제가 됩니다. 주택과 대출 모두 공동명의인 경우도 공제는 해주지만 본인의 비율에 따른 금액만큼 공제됩니다.
- 본인 명의 주택, 공동명의 50 : 50 대출 - 상환 이자 50% 공제
- 공동명의 주택, 공동명의 50 : 50 대출 - 상환 이자 50% 공제
소득공제 한도
소득공제 한도는 대출받을 때 자신이 선택한 대출 기간, 상환방식에 따라 최소 300만원부터 최대 1,800만원의 이자 상환액을 공제받을 수 있습니다. 대출 기간은 몇 년인지, 변동금리인지 고정금리인지, 거치식인지 비거치인지에 따라 다릅니다.
- 300만원 한도 : 만기 10년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할 상환
- 500만원 한도 : 만기 15년 이상
- 1,500만원 한도 : 만기 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할 상환
- 1,800만원 한도 : 만기 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 분할 상환
이미 대출받아 주택을 구매했다면 연말정산 간소화 서비스에 나타나게 되어 있습니다. 하지만 대출을 갈아타거나 대출받아 주택을 구매하려는 계획이 있다면 요건을 잘 따져서 내 상황 맞게 소득공제를 많이 받을 수 있는 방향으로 선택해야겠습니다.
✦ 도움이 되는 소득공제 정보 ✦
부모님과 같이 살지 않는다면 전세, 월세, 자가 등 어떤 식으로든 집을 구해 살게 됩니다. 전세, 월세로 살면 주택 임차 차입금 원리금 상환액 소득공제와 주택청약종합저축 납입액 소득공제를 받고 자가로 살면 장기주택 저당 차입금 이자 상환액 소득공제를 받아 세금을 줄일 수 있습니다. 세금은 아는 만큼 줄일 수 있다는 말이 있듯이 소득공제에 대해서 정확히 이해하고 적어도 내가 할 수 있는 만큼은 공제받아 세금을 줄일 수 있어야 합니다.