회사에 다니는 근로자는 연초에 연말정산을 하게 됩니다. 연말정산으로 모두 환급받으면 좋겠지만 제 경험상 환급받는 사람보다 토해내는 사람이 더 많았습니다. 적게 토해내거나 환급받으려면 어떻게 해야 할까요? 정답은 내가 받을 수 있는 소득공제를 최대한 많이 받아 과세표준을 줄이는 방법입니다. 그러기 위해선 소득공제를 이해하고 있어야 합니다. 여러 가지 소득공제 중에서 근로자에게만 특별히 공제해주는 특별소득공제에 속해있는 주택자금 소득공제 중 주택 임대차 차입금 원리금 상환액 소득공제에 대해 정확히 이해하는 시간을 가져보겠습니다.
주택임차차입금 원리금 상환액
어렵게 표현하고 있지만 쉽게 전세자금 대출 원리금 상환액을 공제해준다는 뜻입니다. 근로자에게 혜택을 주기 위해 전세자금 대출은 원리금, 즉 원금과 이자를 모두 소득공제 해줍니다. 주택자금 소득공제 중 장기주택저당차입금 이자 상환액은 이자만 공제해주지만, 전세자금 대출은 원금과 이자를 모두 공제받을 수 있어서 큰 혜택을 주고 있습니다. 전세자금 대출 원리금 상환액 소득공제는 주거용 오피스텔도 공제받을 수 있습니다.
- 전세자금 대출 원금 + 이자 상환액 모두 공제
- 주거용 오피스텔도 공제
전세자금 대출 소득공제는 최대 400만원 한도로 원리금 상환액의 40%를 공제해줍니다. 원리금 상환액 1,000만원까지 공제를 받을 수 있습니다. 대부분 전세자금 대출은 만기일시상환으로 매달 이자만 내고 있는데 연말정산 시 세금을 토해내는 분은 원금까지 상환을 고려 해야 합니다.
- 최대 400만원 한도로 원금 + 이자 상환액의 40% 공제
- 원리금 상환액 최대 1,000만원까지 공제 가능
※ 참고사항
소득공제 한도는 전세자금 대출 원리금 상환액과 주택청약종합저축 납입액을 합해 최대 400만원입니다. 만약 주택 청약저축에 매달 20만원씩 납입해 총납입액 240만원의 40%, 96만원의 공제를 받을 수 있다면 전세자금 대출 원리금 상환액 공제는 304만원이 됩니다.
반대로 전세자금 대출 원리금 상환액을 연 1,000만원을 상환해 400만원의 공제받도록 셋팅해 놓았다면 주택 청약저축에 납입하는 금액은 공제를 못 받게 됩니다. 소득공제만을 위해 둘 다 맥스로 셋팅 해놓으면 공제는 다 못 받고 매달 지출하는 돈만 많아지게 됩니다.
주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 조건
소득공제 조건을 알아보기 전에 세대의 개념을 알아야 합니다. 인적공제에서의 세대는 같이 사는 사람이지만 몇 가지 예외를 적용해 따로 살아도 같이 사는 것으로 인정하는 경우가 있었지만, 전세자금 대출 소득공제에서의 세대는 배우자를 제외하고는 예외 사항 없이 같이 사는 사람을 세대로 인정됩니다.
- 무주택 세대
- 세대주 또는 세대원
- 국민주택규모 이하
- 차입금 조건
- 위의 4가지 조건을 모두 충족
무주택 세대 조건
해당 신고연고 12월 31일 기준 무주택 세대여야 공제받을 수 있습니다. 12월 31일 하루만 무주택이면 무주택으로 인정됩니다. 1월 1일부터 12월 30일까지 주택을 소유했더라도 12월 31일에 집을 팔아 무주택이면 인정됩니다. 반대로 1월 1일부터 12월 30일까지 무주택이었는데 12월 31일 주택을 소유하게 되면 공제받을 수 없습니다.
- 해당 신고연도 12월 31일 기준 무주택 세대
세대주를 포함해 세대원 전부 무주택이어야 합니다. 배우자는 같이 살지 않아도 세대로 인정되기 때문에 따로 사는 배우자가 주택을 소유하고 있다면 공제받을 수 없습니다. 참고로 분양권은 주택에 포함되지 않아 분양권을 소유하고 있더라도 공제받을 수 있습니다.
세대주 또는 세대원 조건
주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 세대주와 세대원 모두 공제받을 수 있지만 세대원은 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.
✦ 세대원 조건 ✦
- 세대원 본인 명의로 임대차계약서 작성
- 세대원 본인 명의의 차입금
- 세대주가 주택자금 소득공제를 받지 않을 것
세대원이 공제받으려면 세대원 본인 명의로 임대차계약을 작성해 전셋집을 구해야 하고 전세자금 대출도 세대원 본인 명의로 받아야 합니다. 또한 소득공제는 세대주가 주택자금 소득공제를 받으면 세대원은 공제받을 수 없습니다. 세대주가 주택청약종합저축 납입액, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자 상환액 3가지의 주택자금 소득공제를 모두 받지 않아야 세대원이 공제받을 수 있습니다.
국민주택규모 이하 조건
전용면적 85㎡ 이하의 전셋집을 구해 그 집에 대한 전세자금 대출 소득공제를 해줍니다. 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 전용면적 100㎡ 이하까지 공제받을 수 있고 아파트, 빌라, 주거용 오피스텔도 공제받을 수 있습니다.
- 전용면적 85제곱미터 이하 주택
- 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하 주택
- 주거용 오피스텔도 소득공제 가능
전세 외에 반전세, 월세 보증금도 공제가 되는지 궁금해하는 분들이 많이 있는데 전세, 반전세, 월세 보증금도 대출받아 원리금을 상환했다면 공제받을 수 있습니다.
- 전세, 반전세, 월세 보증금 모두 소득공제 가능
차입금 조건
전세금을 금융기관에서 대출받았을 때와 개인에게 돈을 빌렸을 때 모두 공제를 받을 수 있습니다. 하지만 금융기관과 개인은 소득공제 받을 수 있는 조건이 다릅니다.
금융기관에서 대출받았을 때는 임대차계약서상의 입주일과 주민등록표상의 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 대출받은 대출금이어야 합니다. 이 기간에 대출받지 않았다면 대출금을 전세보증금으로 사용해도 공제받지 못합니다. 임대차계약을 연장, 갱신한 경우는 연장, 갱신일 기준 전후 3개월 이내의 대출을 받은 대출금이어야 합니다.
- 임대차계약서상 입주일과 주민등록표상 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 받은 대출금만 소득공제 가능
- 임대차계약 연장, 갱신일 기준 전후 3개월 이내에 받을 대출금만 소득공제 가능
세입자가 대출받은 대출금을 금융기관에서 임대인(집주인)에게 계좌로 직접 입금해야 합니다. 만약 임대인에게 직접 입금하지 않고 세입자를 통해 임대인에게 입금된 경우는 대출금 원리금 상환액의 소득공제를 받을 수 없습니다.
- 금융기관에서 임대인(집주인)에게 계좌로 직접 입금
금융기관이 아닌 개인에게 돈을 빌려 전세 보증금으로 사용한 경우에도 소득공제를 받을 수 있습니다. 개인에게 빌린 경우는 조건이 까다롭습니다. 우선 대부업이 아닌 일반개인에게 빌린 돈만 소득공제가 적용됩니다. 전세금을 부모님에게 빌려 사용한 경우도 소득공제를 받을 수 있다는 거죠. 입주일과 전입일 중 빠른 날 기준 전후 1개월 이내, 연장⋅갱신의 경우도 전후 1개월 이내에 빌린 돈에 대해서만 소득공제 받을 수 있습니다.
일반개인에게 전세보증금을 빌린 경우는 돈을 빌린 세입자가 총급여(연봉)가 5,000만원 이하이어야만 소득공제가 적용되고 연 1.2% 이상의 이자를 상환해야만 소득공제가 적용됩니다. 돈을 빌려 전세보증금으로 사용해도 이자 없이 원금만 갚거나 연 1.2% 이하의 낮은 이자로 돈을 갚는다면 소득공제 받을 수 없습니다.
- 세입자가 총급여(연봉) 5,000만원 이하일 것
- 연 1.2% 이상의 이자를 갚을 것
일반개인에게 전세보증금을 빌린 경우는 연말정산 간소화에 나타나지 않습니다. 부모님이나 지인 등에게 돈을 빌려 전세보증금으로 사용했다면 연말정산 때 증빙자료를 제출하고 공제 신고해야 합니다.
✦ 도움이 되는 소득공제 정보 ✦
최대 400만원까지 세금을 줄일 수 있는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 어느 하나라도 조건에 충족되지 않으면 공제받을 수 없습니다. 종합소득공제 중 가장 세금을 많이 줄일 수 있는 항목이 주택자금 대출 소득공제입니다.
내가 어떻게 셋팅을 해놓는지에 따라 줄일 수 있는 세금이 달라집니다. 지금까지 알아본 전세자금 대출 소득공제도 매달 이자만 상환하는 것보다 여유가 된다면 원금과 이자를 같이 상환하면 더 많은 공제를 받을 수 있게 됩니다. 최대치인 연 1,000만원을 맞추기 위해 매달 84만원을 상환하진 못해도 내 상황에 맞게 최대한 많은 금액을 상환한다면 세금을 남들보다 많이 줄일 수 있습니다.